Un vecino del piso superior camina y se proyecta el sonido de sus pasos al piso inferior....
Niños que corretean, dejan caer sus autitos, muñequitos ó bolitas al piso, retumban en el techo del vecino del piso inferior
Se corren los muebles diariamente para limpieza de pisos y provocan rozamientos ó golpes que se escuchan desde el piso inferior
La vecina del piso de arriba ensaya su partitura coral ó instrumental
El perro del vecino corre y ladra en el departamento superior
Un vecino, por razones laborales, parte cada día en horas tempranas y el portón levadizo de la cochera despierta al resto, en tanto otro vecino regresa cada día muy tarde con idéntico resultado.
Estas son típicas situaciones que se suscitan en edificios de viviendas de propiedad horizontal (PH)
Dependiendo de la intensidad y reiteración de los ruidos que genere el emisor, de las características edilicias, de la oportunidad coincidente en que esté en la unidad contigua el vecino receptor, y del nivel de tolerancia y percepción de éste último, podrán ó no ser generadores de conflictos.
Al generarse conflictos en PH por ruidos molestos, debe el emisor del ruido, tomar conocimiento de que su actividad genera incomodidad al receptor. Muchas veces, las personas no tienen conciencia de que su actividad perturba a un vecino y si se les avisara y estuviera a su alcance la posibilidad de cesar la misma, modificarla de algún modo, tomar recaudos y medidas para aliviarle el malestar a su vecino, lo harían sin vacilar.
En caso de persistir la situación, por los motivos que fuere, debe revisarse si ella está prevista en el Reglamento de Copropiedad y si resuelve el caso con claridad meridiana. En general, muchas situaciones, escapan a las posibilidades reglamentarias y al reiterarse van gestando conflictos que pueden derivar en fieros enfrentamientos personales entre los otrora “cordiales vecinos” ó en la judicialización del conflicto como instancia última de resolución forzosa.
Antes de llegar a la instancia judicial, hay que tener presente el cuerpo normativo vigente aplicable, a fin de rever conductas, evaluar costos y prever finales judiciales, a priori inciertos.
Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires:
Código Civil
Ley de Propiedad Horizontal
Ciudad de Buenos Aires:
Código Contravencional (CABA)
Ley 1540 de Control de la Contaminación Acústica en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Provincia de Buenos Aires:
Código de Faltas (Pcia. Bs. As.)
Normas Municipales
Conceptos que surgen del cuerpo normativo y funcionamiento en la práctica:
Procedimiento administrativo
Ley 1540 (CABA) ó municipales en Provincia de Buenos Aires: se realizan mediciones de carácter objetivo. Si se supera una cantidad determinada de volumen medida en decibeles, generan sanciones (multas, trabajos de utilidad pública).
El procedimiento es administrativo, no judicial.
Justicia Civil
El juez fallará en base a un juicio valorativo que interprete y aplique la ley (Código Civil, Artículo 2618 y relacionados y la Ley 13512) en cada caso particular.
El procedimiento en sede civil es el llamado “sumarísimo”, previsto en el art. 321 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
No evalúa si existe dolo ó dolo eventual, sino que se abstrae del elemento subjetivo del agente.
Tendrá en cuenta para fallar:
- Si los ruidos exceden la normal tolerancia
- El uso regular de la propiedad
- La prioridad en el uso
Sanciones:
Cese ó indemnización (Código Civil)
Cese ó multa (*), arresto (*), desalojo (en caso de ocupantes no propietarios reincidentes) por aplicación de la las sanciones previstas en artículo 15 de la Ley 13.512.
Para consultar Art. 2618 del Código Civil:
Artículos 6 y 15 Ley 13512:
Justicia Contravencional
La legislación tiende a resguardar la tranquilidad pública que se ve alterada por los ruidos molestos.
El magistrado fallará en base a un juicio valorativo que interprete y aplique la ley (Código Contravencional, Artículo 82 y relacionados) en cada caso particular.
El Juez deberá determinar si existió dolo ó admitirá dolo eventual.
Tendrá en cuenta para fallar:
El volumen, reiteración, persistencia de los ruidos
Si los ruidos exceden la normal tolerancia.
Superar ó no el límite que estipulan las normas municipales, si bien es un medio de prueba más, no es determinante.
Sanciones: Solo se prevé sanciones principales (1 a 5 días de Trabajo de utilidad pública) ó Multa ($200 a $.1000)
Cuando la conducta se realiza en nombre, al amparo, en beneficio o con autorización de una persona de existencia ideal o del titular de una explotación o actividad, se sanciona a éstos con multa de seiscientos ($ 600) a diez mil ($ 10.000) pesos.
No prevé sanciones accesorias (Clausura, inhabilitación, comiso, prohibición de concurrencia, reparación del daño, etc.)
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