viernes, 26 de octubre de 2012

A partir de Enero del 2013 el pago de expensas se bancariza


A partir de 2013, todos los consorcios de propietarios porteños deberán bancarizar tanto los depósitos de expensas como el pago a proveedores . Y los administradores deberán, a su vez, digitalizar la liquidación de gastos mediante una planilla única que desarrolló el gobierno porteño para todos los edificios.
Así surge de una resolución del secretario de Gestión Comunal y Atención Ciudadana, Eduardo Macchiavelli, que además obliga al administrador a adjuntar en la liquidación electrónica de expensas copias digitalizadas de todas las facturas de la rendición.
Entre las asociaciones de consorcistas las reacciones fueron dispares. Si bien coincidieron en las bondades de un formulario de liquidación estandarizado, para que sean más transparentes y la metodología sea la misma aunque cambie la administración, no hubo consenso acerca de la digitalización de la rendición de cuentas, pues existen hogares que aún hoy no poseen Internet.
Asimismo, pese a que la bancarización de los pagos y cobros tiende en general a un mayor control sobre el movimiento de los fondos de los propietarios, algunos señalaron que sólo debería regir para montos significativos de dinero.
En rigor, como se recordará, desde 2001 rige la obligación de bancarizar todo pago a proveedores de bienes y servicios mayores a $ 1000, por una normativa nacional.
Lo cierto es que todas las medidas que regulan la actividad de los consorcios tienen gran impacto en la ciudad. Según el censo 2010, viven en inmuebles de propiedad horizontal 1.851.187 personas, es decir, el 65% de los habitantes.
Según datos oficiales, en el Registro Público de Administradores porteño -en el que están obligados a anotarse los administradores en actividad- hay 8500 inscriptos, que manejan unos 60.000 edificios.
Desde el 15 de enero próximo, dijo Macchiavelli a LA NACION, deberán sumar a la liquidación impresa que habitualmente presentan mes a mes a los copropietarios una liquidación vía correo electrónico, confeccionada sobre la base de un formulario que el gobierno porteño dispuso online (http://estatico.buenosaires.gov.ar/areas/jef_gabinete/atencion_ciudadana/def_consumidor/pdf/administracion_de_consorcios_form.pdf). Se prevé que los residentes la recibirán en los primeros días de febrero.
La planilla, rotulada "Expensas claras", contendrá información sobre los encargados y el horario que cumplen, los datos del administrador, la enumeración corrientes y extraordinarios correspondientes al mes, el resumen de ingresos y egresos por distintos conceptos, los juicios en curso, la identificación de los miembros del consorcio de administración y el estado de las cuentas de cada unidad. Finalmente, tiene adjunto un modelo de recibo oficial para el cobro de expensas.
"En una primera etapa esta rendición digital no reemplazará a la impresa, sino que convivirán por algunos meses, seis tal vez. Luego será definitiva. Creemos que es un paso muy positivo, para evitar sorpresas cuando se cambia de un administrador a otro y se descubren cuentas impagas, o se empieza a liquidar de una manera diferente. No implica ningún costo para el consorcio en principio, y más adelante será un beneficio por el ahorro de papel y fotocopias y la ganancia de eficiencia", agregó el funcionario.
Según informó, la iniciativa de regular la liquidación de expensas obedece a la gran cantidad de denuncias que recibe la Dirección General de Defensa del Consumidor porteña por irregularidades en la rendición de cuentas y el manejo de los fondos del consorcio que hacen los administradores.
Por eso, la resolución 480 ( http://www.ligadelconsorcista.org/print/5151 ) establece que "todos los ingresos y egresos del consorcio deberán efectuarse en forma bancarizada, a través de cuentas que posea el consorcio".
"Buscamos garantizar que lo que pagan los vecinos, que para muchos es muy significativo, tenga un destino más transparente y se pueda controlar más sencillamente", agregó el jefe de Gabinete, Horacio Rodríguez Larreta, que promocionó la medida en las redes sociales. Si bien sostuvo en su página de Facebook que las expensas iban a poder pagarse por medios de pago electrónico, al principio no será así: los recibos online no fueron confeccionados con códigos de barra y la adecuación deberá realizarla cada consorcio.
Osvaldo Loisi, presidente de la Liga del Consorcista, aprobó la iniciativa. "Está bien, aligera la carga burocrática del administrador, al mandar liquidaciones de expensas por mail, y con la copia digitalizada de todas las facturas se puede controlar al administrador", dijo.
En cambio, Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), consideró positiva la instrumentación de un formulario tipo, "aunque debería poder adaptarse a cada consorcio. Por ejemplo, la planilla plantea expensas A y B, pero hay consorcios que tienen C". Según Giménez, "la digitalización de la documentación es muy complicada para el administrador. También hay todavía mucha gente que no tiene Internet. No se puede legislar o trabajar sólo para quienes tienen Internet".
Además, opinó que la disposición debería ser taxativa, y no lo es, respecto de que la cuenta bancaria esté a nombre del consorcio y no del administrador; por último, cuestionó la bancarización de todos los pagos.
  • 1.851.187 
    Personas (el 65% de la población de la ciudad) viven en propiedad horizontal, según el censo de 2010

LOS NUEVOS FORMULARIOS

Se unificarán los recibos y las liquidaciones
  • Bancarización 
    El gobierno porteño dice que la unificación de con- ceptos permitirá un mejor control de gastos
  • 60.000 edificios 
    Son los que, aproximadamente, hay en la ciudad y serán alcanzados por la medida
  • Convivencia 
    Hasta mayo el sistema convencional podrá convivir con el pago bancarizado
  • Digitalización 
    Las asociaciones de consorcistas sostienen que no todos los hogares están conectados a Internet.


La Nacion - 26 de octubre 2012

martes, 16 de octubre de 2012

Ruidos molestos



Un vecino del piso superior camina y se proyecta el sonido de sus pasos al piso inferior....
Niños que corretean, dejan caer sus autitos, muñequitos ó bolitas al piso, retumban en el techo del vecino del piso inferior
Se corren los muebles diariamente para limpieza de pisos y provocan rozamientos ó golpes que se escuchan desde el piso inferior
La vecina del piso de arriba ensaya su partitura coral ó instrumental
El perro del vecino corre y ladra en el departamento superior
Un vecino, por razones laborales, parte cada día en horas tempranas  y el portón levadizo de la cochera despierta al resto, en tanto otro vecino regresa cada día muy tarde con idéntico resultado.

Estas son típicas situaciones que se suscitan en edificios de viviendas de propiedad horizontal (PH)
Dependiendo de la intensidad y reiteración de los ruidos que genere el emisor, de las características edilicias, de la oportunidad coincidente en que esté en la unidad contigua el vecino receptor, y del nivel de tolerancia y percepción de éste último, podrán ó no ser generadores de conflictos.
Al generarse conflictos en PH por ruidos molestos, debe el emisor del ruido, tomar conocimiento de que su actividad genera incomodidad al receptor. Muchas veces, las personas no tienen conciencia de que su actividad perturba a un vecino y si se les avisara y estuviera a su alcance la posibilidad de cesar la misma, modificarla de algún modo, tomar recaudos y medidas para aliviarle el malestar a su vecino, lo harían sin vacilar.
En caso de persistir la situación, por los motivos que fuere, debe revisarse si ella está prevista en el Reglamento de Copropiedad y si resuelve el caso con claridad meridiana. En general, muchas situaciones, escapan a las posibilidades reglamentarias y al reiterarse van gestando conflictos que pueden derivar en fieros enfrentamientos personales entre los otrora “cordiales vecinos” ó en la judicialización del conflicto como instancia última de resolución forzosa.
Antes de llegar a la instancia judicial, hay que tener presente el cuerpo normativo vigente aplicable, a fin de rever conductas, evaluar costos y prever finales judiciales, a priori inciertos.

Ciudad de Buenos Aires y Provincia de Buenos Aires:
Código Civil
Ley de Propiedad Horizontal

Ciudad de Buenos Aires:
Código Contravencional (CABA)
Ley 1540  de Control de la Contaminación Acústica en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

Provincia de Buenos Aires:
Código de Faltas (Pcia. Bs. As.)
Normas Municipales

Conceptos que surgen del cuerpo normativo y funcionamiento en la práctica:

Procedimiento administrativo
Ley 1540 (CABA) ó municipales en Provincia de Buenos Aires: se realizan mediciones de carácter objetivo. Si se supera una cantidad determinada de volumen medida en decibeles, generan sanciones (multas, trabajos de utilidad pública).
El procedimiento es administrativo, no judicial.

Para consultar Ley 1540 (CABA) ver:
http://www.ponceyasociados.com/ley1540


Justicia Civil

El juez fallará en base a un juicio valorativo que interprete y aplique la ley  (Código Civil, Artículo 2618 y relacionados y la Ley 13512) en cada caso particular.
El procedimiento en sede civil es el llamado “sumarísimo”, previsto en el art. 321 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
No evalúa si existe dolo ó dolo eventual, sino que se abstrae del elemento subjetivo del agente.
Tendrá en cuenta para fallar:

  • Si los ruidos exceden la normal tolerancia
  • El uso regular de la propiedad
  • La prioridad en el uso
Sanciones:
Cese ó indemnización (Código Civil)
Cese ó multa (*), arresto (*), desalojo (en caso de ocupantes no propietarios reincidentes) por aplicación de la las sanciones previstas en artículo 15 de la Ley 13.512.

Para consultar Art. 2618 del Código Civil: 


Artículos 6 y 15 Ley 13512:


Ya no se puede fumar en edificios de vivienda


El 14 de junio de 2011 por medio del decreto 757 del Poder Ejecutivo se puso en vigencia la ley 26.687 aprobada por el Congreso que regula la publicidad, promoción y consumo de productos elaborados con tabaco. El artículo 23 establece que “se prohíbe fumar en:
a) Lugares de trabajo cerrados protegidos por la ley 19.587 de Higiene y Seguridad del Trabajo;
b) Lugares cerrados de acceso público;
c) Centros de enseñanza de cualquier nivel, inclusive instituciones donde se realicen prácticas docentes en cualquiera de sus formas;
d) Establecimientos de guarda, atención e internación de niños en jardín maternal y de adultos en hogares para ancianos;
e) Museos y bibliotecas;
f) Espacios culturales y deportivos, incluyendo aquellos donde se realicen eventos de manera masiva;
g) Medios de transporte público de pasajeros;
h) Estaciones terminales de transporte;
i) Areas en que el consumo de productos elaborados con tabaco generan un alto riesgo de combustión por la presencia de materiales inflamables, estaciones de expendio de combustibles, sitios de almacenamiento de los mismos o materiales explosivos o similares;
j) Cualquier otro espacio cerrado destinado al acceso de público, en forma libre o restringida paga o gratuita…
Las personas no fumadoras tendrán el derecho de exigir al propietario, representante legal, gerente, administrador o responsable a cualquier título del respectivo local o establecimiento, conmine al infractor a cesar en su conducta.
El artículo 24 por su parte se encarga de exceptuar de la prohibición del artículo 23 a:
a) Los patios, terrazas, balcones y demás áreas al aire libre de los espacios destinados al acceso de público en forma libre o restringida, paga o gratuita, mientras no se trate de establecimientos de atención de la salud o de enseñanza, excluidos los del ámbito universitario;
b) Los lugares de trabajo cerrados privados sin atención al público y sin empleados que cumplan funciones en esa misma dependencia;
c) Los clubes de fumadores de productos elaborados con tabaco o tabaquerías con áreas especiales habilitadas por autoridad competente.
El artículo 25 establece que en los lugares en que rija la prohibición de fumar, deberán colocarse carteles que indiquen dicha prohibición. La respectiva leyenda deberá estar escrita en forma legible y prominente, en letreros de tamaño no inferior a treinta (30) centímetros de lado colocados en un lugar visible, en letras negras sobre fondo blanco, con las demás características que establezca la reglamentación.
Sanciones
El artículo 32 establece sanciones para incumplimiento del artículo 23, entre otros, fijando “multa en moneda de curso legal, equivalente al valor al consumidor final de entre doscientos cincuenta (250) y un mil (1000) paquetes de veinte (20) cigarrillos de los de mayor precio….” y hasta 2500 paquetes, en caso de reincidencia.

Prohibición de fumar en edificios de vivienda ¿Se puede fumar?
Podría preguntarse sin corresponde la prohibición, dado que en principio no serían considerados como “espacios de acceso público”.
En la ciudad de Buenos Aires con la vigencia de la ley 1799 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, los edificios de vivienda quedaban fuera de la prohibición.
Sin embargo, el inciso a) del artículo 23 de la nueva norma establece que “se prohíbe fumar en lugares de trabajo cerrados protegidos por la ley 19.587 de Higiene y Seguridad del Trabajo.
Conforme el artículo 4 del decreto reglamentario de la ley de Higiene y Seguridad del Trabajo, se define “establecimiento” como unidad técnica o de ejecución, donde se realicen tareas de cualquier índole o naturaleza con la presencia de personas físicas”.
Un edificio de vivienda se encuentra, por ende, regido por la Ley 19.587 (Ley de Higiene y Seguridad del Trabajo) por estar dentro de la definición de establecimiento. Es un lugar cerrado en el que realizan tareas el portero, personal de seguridad, pintores, etc.
En definitiva, a partir de la ley 26.687 sancionada el 14 de junio de 2011 por el decreto 757 del P.E. no estaría permitido fumar en escaleras internas, hall, cocheras cerradas ó cubiertas y cualquier espacio común cerrado, incluyendo, claro está el ascensor.
El sustento de la ley, es que está demostrado científicamente que el humo del tabaco es nocivo para la salud de los no fumadores (además de la propia del fumador).
Subsisten temas de convivencia como los balcones, patios y terrazas, excluidos por la nueva ley.
El balcón es un espacio utilizado exclusivamente por el habitante del departamento, pero el “humo” exhalado por la persona que eligió fumar en dicho balcón, no respetará el límite de su balcón e inexorablemente subirá ó irá en dirección (no deseada por el fumador) adonde el viento lo lleve generando la incomodidad del vecino no fumador.
Los patios y las terrazas, que son espacios de uso común, si bien están ventilados, también podrían ser generadores de “incomodidades” entre los no fumadores.
Los nuevos proyectos edilicios podrían incluir una “sala de fumadores” si fuera una demanda del nuevo mercado inmobiliario, teniendo presente que el encargado de la limpieza de tal sitio, debería utilizar traje especial con máscara de protección contra el humo, para que su salud no fuera afectada y ser el consorcio plausible de la sanción estipulada por la ley 26.687 ó de un futuro juicio por incapacidad del personal afectado.
Los fumadores tienen derecho a fumar (es un acto privado) y también la obligación de no afectar la salud de los que no eligen fumar, al margen de la evolución coyuntural de las normas. Esta delgada línea divisoria del espacio en el que cada uno hace lo que le place, sin afectar la calidad de vida del vecino, debiera ser la “brújula” que guíe las acciones de los fumadores.
Sobre el tema también puede encontrarse este punto de vista:

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